Stato della Pubblicazione
L’articolo n. 44 del DDL Semplificazioni 2025, riguardante “l’Agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni”, è stato approvato definitivamente dalla Camera dei Deputati il 26 novembre 2025.
Data di Pubblicazione in Gazzetta Ufficiale
Al 29 novembre 2025, la legge non risulta ancora pubblicata in Gazzetta Ufficiale; diverse fonti indicano che l’attesa è imminente, entro dicembre 2025, con efficacia per le successioni dal 2026.
Perché questa riforma interessa tutti
La recente riforma contenuta nel DDL Semplificazioni 2025 cambia in modo importante le regole sugli immobili ricevuti in donazione e poi venduti. Fino a oggi queste situazioni erano considerate “a rischio” da acquirenti e banche, con effetti negativi sul mercato e sull’accesso al credito.
Il problema della prima riforma
In passato, se un genitore donava una casa a un figlio e quel figlio la rivendeva, gli altri eredi (i cosiddetti “legittimari”: coniuge, altri figli, in alcuni casi i genitori) potevano, dopo la morte del donante, sostenere che la loro quota di eredità era stata lesa.
Se l’eredità residua non bastava a compensarli, potevano chiedere in giudizio la restituzione dell’immobile anche all’acquirente finale, con il rischio concreto che chi aveva comprato in buona fede perdesse la casa.
Cosa cambia con la nuova legge
La riforma elimina, in pratica, la possibilità per i legittimari di agire direttamente contro il terzo acquirente dell’immobile donato.
Chi compra una casa che il venditore aveva ricevuto in donazione non potrà più vedersela togliere anni dopo a seguito delle liti ereditarie tra eredi e donatario.
Gli eredi lesi restano comunque tutelati, ma in un modo diverso: non chiedono più la “restituzione della casa”, bensì un risarcimento economico a carico di chi ha ricevuto la donazione (il donatario o i suoi eredi).
La tutela quindi diventa principalmente un diritto di credito, non più un recupero materiale del bene ormai passato di mano.
Le disposizioni del codice civile modificate
- la restituzione degli immobili, ex art. 561 c.c. (lett. a)
- l’insolvenza del donatario soggetto a riduzione, ex art. 562 c.c. (lett. b)
- l’azione contro gli aventi causa dei donatari soggetti a riduzione ex art. 563 c.c. (lett. c)
- le domande riguardanti atti soggetti a trascrizione e i relativi effetti rispetto ai terzi
ex art. 2652 c.c. (lett. d) - le domande relative ad atti soggetti a trascrizione ex art. 2690 c.c. (lett. e)
Effetti per venditori, acquirenti e banche
Per chi vende un immobile ricevuto in donazione, il bene diventa molto più facile da collocare sul mercato, perché non porta più quell’“etichetta di rischio” che frenava gli acquirenti e allungava le trattative.
Per chi compra, aumenta la certezza: una volta stipulato l’atto dal notaio, le future controversie ereditarie non potranno più mettere in discussione la proprietà dell’immobile.
Anche le banche sono più tranquille a concedere mutui su immobili di provenienza donativa, perché l’ipoteca non rischia più di essere travolta da un’azione di restituzione: il bene resta a garanzia del finanziamento e l’eventuale conflitto sui diritti degli eredi si sposta sui rapporti interni tra questi e il donatario.
La posizione degli eredi (legittimari)
Coniuge e figli lesi nella loro quota di legittima possono ancora agire, ma con strumenti diversi.
Prima si valuta tutto il patrimonio: ciò che resta al momento della morte (relictum) e ciò che è stato donato in vita (donatum), comprese le donazioni immobiliari.
Se emerge una lesione, si propone l’azione di riduzione e, quando il bene donato è già stato venduto, il risultato è un credito verso il donatario pari a quanto serve per reintegrare la legittima, non la ripresa del bene dal terzo.
Se il donatario ha patrimonio o redditi, il legittimario potrà essere soddisfatto anche tramite pignoramenti su altri beni o somme.
Se invece il donatario è sostanzialmente privo di mezzi, il credito potrà rimanere solo teorico: è il “costo” con cui il legislatore ha scelto di garantire stabilità ai contratti di compravendita e alle garanzie bancarie.
Spunti operativi per gli associati
- Per gli imprenditori e i proprietari: la donazione immobiliare diventa uno strumento più sicuro per pianificare il passaggio generazionale, sapendo che l’immobile potrà poi essere venduto o ipotecato senza blocchi di mercato.
- Per chi teme di essere leso nella legittima: è importante monitorare le donazioni fatte in vita dal familiare e, se necessario, farsi assistere per valutare per tempo eventuali accordi di riequilibrio con strumenti assicurativi o Trust.
FAQ – Nuova legge sulle donazioni immobiliari
1. Ho comprato una casa che il venditore aveva ricevuto in donazione: posso perderla per cause ereditarie?
No. La riforma collegata al DDL Semplificazioni 2025 elimina la possibilità per gli eredi legittimari di chiedere la restituzione dell’immobile al terzo acquirente, anche se la donazione ha leso la loro quota di legittima.
2. Gli eredi “legittimari” sono ancora tutelati?
Sì. Coniuge, figli e, nei casi previsti, ascendenti possono ancora agire con l’azione di riduzione per far valere la lesione della legittima, ma il loro diritto si traduce in un credito in denaro verso il donatario, non più nella ripresa del bene dal terzo.
3. Cosa succede se il donatario non ha soldi o beni per pagare i legittimari?
In questo caso il credito dei legittimari può rimanere in tutto o in parte insoddisfatto, perché non è più possibile aggredire l’immobile venduto al terzo; l’unico “debitore” è il donatario (o la sua eredità) e solo sul suo patrimonio si può fare esecuzione.
4. Le banche concederanno più facilmente mutui su immobili donati?
Sì. Con la nuova disciplina, l’azione di riduzione non pregiudica più i terzi acquirenti né le ipoteche iscritte sull’immobile, rendendo gli immobili di provenienza donativa sostanzialmente equiparabili agli altri quanto a garanzie per la banca.
5. Conviene ancora fare donazioni di immobili ai figli?
La donazione diventa, se ben pianificata, uno strumento più sicuro per il passaggio generazionale, perché l’immobile potrà essere venduto o ipotecato senza i tradizionali timori del mercato; resta però essenziale verificare l’equilibrio tra donazioni, patrimonio residuo e diritti dei legittimari.
sz.29.11.25